틴매일경제

서울 평균 아파트 값이 문재인정부 출범 이후 2배 가까이 올랐습니다. 급격한 집값 상승으로 무주택자는 내 집 마련이 힘들고, 실거주 목적으로 집을 보유한 1주택자는 세금 부담을 떠안았습니다. 서민들 삶이 팍팍해지자 내년 대선은 어느 때보다 부동산 정책에 관심이 쏠리고 있습니다.

'부동산 대선'이라는 말까지 나오는 상황에서 지난 18일 이재명 더불어민주당 대선후보는 "어려움에 처한 민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다"고 밝혔습니다. 문재인정부가 추진해왔던 '공시가 현실화'에 반대한 것으로 지금까지 보여줬던 정치 행보와 정반대 모습을 보이고 있다는 비판도 나옵니다. 그럼 공시가란 무엇이고, 공시가격 현실화는 왜 논란이 되는지 알아보겠습니다.

공시가격은 말 그대로 정부가 조사·산정해 공시하는 부동산의 공적 가격을 말합니다. 1년에 한 번씩 공시하는 이 공시가격은 땅과 주택을 포괄하는 용어로, 해당 부동산을 거래할 때가 아닌 재산으로 보유하고 있을 때의 가치를 말합니다. 부동산을 사고팔 때 쓰는 '실거래가'와는 차이가 있죠. 따라서 고정성이 있는 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 부동산 세금의 기준이 되며 자산과 소득 자격을 따지는 건강보험료, 기초생활보장급여 대상 선정 등에 활용되기도 합니다. 그런데 이 공시가격이 시세와 너무 동떨어져 부동산의 실제 가치를 잘 반영하지 못하게 되자 합리적 과세에 형평성 문제가 생겼습니다. 이를 바로잡고자 문재인정부는 2년 전부터 현실화를 추진해왔던 거죠.

정부는 2030년까지 공시가격이 시가의 90%를 반영할 수 있도록 '현실화 로드맵' 목표를 잡고 점진적으로 올려왔습니다. 과세의 형평성 측면에서 본다면 공시가격 현실화는 필요한 정책입니다. 문제는 급격한 속도입니다. 지난 19일 국민의힘 부동산공시가격검증센터가 서울 25개 구 전용면적 85㎡ 아파트 평균 보유세와 각 구에서 아파트 단지 2곳씩을 선정해 전용 85㎡ 아파트 보유세를 전망한 결과, 4년 뒤 1주택자 기준 서울 전용 85㎡(국민주택 규모) 아파트 공시가격은 10억1124만원으로 3억원가량 오르고 보유세는 300만6000원으로 85.6% 증가합니다. 집값 오름세 전망과 공시가격 현실화율 강화가 현행대로 진행될 경우를 가정한 추정치입니다. 사실 '공시가 현실화'는 부동산 과세 형평성을 바로잡고, 너무 올라버린 집값을 잡을 수 있는 정책 수단으로 볼 수 있습니다. 하지만 실제로 이뤄졌을 때 '내 집 하나' 있는 1주택자의 반발 여파는 만만치 않은 것이죠.

【뉴스 읽기】 우리가 어떠한 물건을 보유할 때 세금을 내지 않죠. 그런데 땅과 주택 같은 부동산을 많이 보유하면 왜 세금을 내야 할까요? 이는 토지공개념과 관련이 있습니다. 토지공개념이 무엇인지 책 등을 통해 찾아보고 부동산세금이 사회에 필요한 이유에 대해 생각해봅시다.

◆ 대선 앞두고 양도세·보유세 다 푼다?

#양도세 #양도차익 #1주택자 완화 #다주택자는 안돼

이재명 후보가 '공시지가 현실화 재검토'를 제안한 지 이틀 만에 당정은 긴급 협의를 열었습니다. 민주당과 정부는 내년 부동산 보유세와 재산세 산정에 올해 공시가격을 적용하는 방안을 검토하기로 했습니다. 한마디로 내년 보유세를 '동결'한다고 볼 수 있는 것이죠. 정부가 지난 8일부터 1주택자 양도세 완화와 더불어 보유세 동결 방침까지 제시하면서 부동산 정책이 원점으로 돌아간다는 지적도 나오고 있는데요. 그럼 양도세 완화 개정안은 무엇인지부터 알아보겠습니다.

집을 보유할 때 내는 보유세·재산세와 달리 집을 거래할 때는 취득세와 양도세를 내게 됩니다. 취득세는 부동산을 사서 새로 갖게 될 때 부과되는 세금을 말하고, 부동산 실거래가를 기준으로 합니다. 양도세는 이와 반대로 부동산을 팔 때 납부해야 하는 세금입니다. 부동산 등 재산의 소유권을 팔아 발생하는 양도차익에 과세합니다. 양도세는 시세차익으로 인한 불로소득이나 개발이익 일부를 세금으로 환수함으로써 소득 재분배 및 부동산 가격 안정 등의 효과를 가져옵니다.

집값이 상승하는 원인을 다주택자들의 투기로 본 문재인정부는 양도소득세 중과를 시행했습니다. 하지만 주택 보유자들이 주택을 팔지 않고 버티면서 공급난은 계속돼왔습니다. 특히 다주택자도 아닌 1주택자들은 이러한 정책 기조에 반발감을 표시했습니다. 본인들은 투기한 것도 아니고 실거주 목적으로 갖고 있는 집의 가격이 치솟은 건데, 급격하게 늘어난 세금을 감당하기 억울하다는 거죠. 은퇴자들은 거주할 집 하나만 갖고 노후 준비가 돼 있지 않은 경우가 많아 급격한 보유세와 양도세 인상 부담이 크게 다가왔습니다. 결국 정부는 1주택자에 한해 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올리기로 결정했습니다.

1주택자에 한해 양도세 기준을 완화하자 다주택자에 대해서도 양도세 중과를 풀어야 한다는 목소리가 나오기 시작했습니다. 실제 시장에 매물이 많이 나오려면 집을 많이 갖고 있는 다주택자들의 매매가 활성화돼야 한다는 것입니다. 최근 이 후보도 다주택자의 양도세 중과를 완화해야 한다고 주장했습니다. 그러나 정부는 다주택자 양도세 중과를 변경할 수 없다는 방침입니다. 부동산 정책 번복은 정책 일관성과 신뢰를 떨어뜨리고, 시장 안정과 형평 문제에 어긋난다는 것입니다. 또 최근 부동산 시장 동향에 대해 '하향 안정 흐름으로 전환되고 있다'며 다주택자 양도세 중과 완화 필요성을 일축했습니다. 대선을 앞두고 부동산 민심을 잡고 싶은 여당 대선후보와 정부 간 갈등이 커지는 모습입니다.