틴매일경제

역전세
전셋값이 계약시보다 낮아져
다음 임차인의 보증금만으론
현재 임차인에게 반환 어려워
깡통전세
주택 매맷값이 급격히 떨어져
집주인이 담보대출을 갚은 뒤
전세보증금 못 돌려주는 상황

지난달 30일 매매·전세가격이 붙어 있는 서울 송파구 공인중개사무소. 매경DB

지난 4일 한국은행의 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 자료에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중이 올해 4월 8.3%(16만3000가구)를 기록했다. 이는 지난해 1월 2.8%(5만6000가구)와 비교하면 약 3배 증가한 수치다. 역전세 위험가구 비중도 작년 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6000가구)로 2배 이상 늘었다. 지역별 역전세와 깡통전세 비중은 수도권의 경우 각각 56.5%와 6.0%이고, 비수도권은 50.9%, 14.6%에 달한다.

역전세는 전세 시세 하락으로 기존 전세보증금보다 계약 만기 시 전셋값이 낮아진 경우를 의미한다. 이 경우 임대인이 임차인에게 보증금을 제때 돌려주는 것이 어려워져 '역전세난'이 일어나는 것이다.

집주인 A씨는 2년 전 임차인 B씨와 보증금 2억원에 전세계약을 맺은 후 계약이 만료되는 시점에 새 세입자를 구하려 한다. 이때 전세 시세가 2년 전과 비교해 약 7000만원 낮아진 1억3000만원으로 떨어져 있어 기존 세입자 B씨의 보증금을 충당하지 못하게 되는 것이다.

계약 당시와 만료 시 전세 시세를 비교하는 역전세와 달리 깡통전세는 집의 매매가격과 전셋값을 비교하는 개념이다. 깡통전세는 주택 매매가가 예전에 체결한 해당 집의 전세금보다 낮아진 것을 뜻한다. 즉 과거 전셋값이 전세보증금과 주택담보대출 등을 합친 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 전세금을 온전히 돌려주지 못하는 것이다. 통상적으로 임대인의 주택담보대출금과 세입자 전세금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 웃돌면 깡통전세 위험이 있다고 간주한다.

지난 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택은 평균적으로 기존 보증금 대비 매매시세가 2000만원 낮게 나타났다. 집주인은 주택을 팔아도 2000만원이 모자라 임차인에게 전세보증금 전체를 돌려주기 힘들게 되는 것이다.

깡통전세는 '임대차 3법' 시행 후 전셋값이 급등해 주택 매매가격과 전셋값의 차이가 줄어들면서 나타났다. 특히 깡통전세는 전세사기로 이어질 가능성이 있다. 전세를 끼고 매입해 시세차익을 노리는 방식의 갭투자는 주택의 매매가격과 전세보증금 차액이 적을수록 유리하다.

최근 이뤄진 전세사기는 자본이 거의 없는 상태에서 전세보증금을 끼고 집을 매입하는 '무자본 갭투자' 방식으로 이뤄졌다.

역전세와 깡통전세 증가로 임차인의 전세보증금 미반환 리스크가 커지고 있다. 깡통전세 위험가구 16만가구 중 72.9%가 올해 하반기부터 내년 상반기까지 만기 예정이다.

역전세 위험가구 102만6000가구 중 29만채는 올 하반기에 계약이 끝난다. 집주인이 임차인에게 돌려줘야 할 전세금 하락분만 수조 원에 달할 전망이다.

마무리 문제

Q. 역전세와 깡통전세에 대한 설명으로 옳지 않은 것을 고르시오.

① 역전세는 계약 만료와 계약 당시의 전세 시세를 비교한 것이다.

② 역전세로 집주인은 새 세입자의 보증금으로 기존 임차인의 전세비용을 충당하지 못한다.

③ 깡통전세는 전세보증금이 집값을 웃도는 집을 말한다.

④ 깡통전세 주택을 팔면 임차인에게 보증금을 온전히 돌려줄 수 있다.

(해설)

깡통전세는 전셋값이 매매가보다 높아진 것으로 주택을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어렵다. 정답 ④

[이현정 경제경영연구소 인턴기자]